โอนที่ดิน

• ค่าโอนที่จะต้องมาชำระที่สำนักงานที่ดินในวันโอนซื้อขายกัน,ต้องจ่ายเท่าไหร่บ้าง แล้วค่ามีอะไรบ้างที่จะต้องเสีย รู้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันโอนเพื่อวางแผนระยะยาว

ไม่ว่าจะโอนบ้าน โอนที่ดิน หรือโอนคอนโดที่กรมที่ดินนั้น มันจะต้องมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นใช่ไหมครับ หลายๆคนคงเคยได้ยินทั้งค่าโอนค่าจดจำนองหรือค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน แต่ในความจริงแล้วค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เดี๋ยววันนี้เราจะมาคุยกันอย่างละเอียดในแต่ละตัวกันเลยครับ
 
ขอแยกประเภทของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดินก่อนนะครับ เมื่อเราทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือไม่ว่าจะเป็นคอนโด
เราจะต้องไปทำการโอนที่กรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินก็แบ่งเป็นตามเขต แล้วแต่พื้นที่ที่เราตั้งอยู่

ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน >เช็คออนไลน์
สถานที่ตั้งสำนักงานที่ดิน >เช็คออนไลน์

ซึ่งวันโอน ณ กรมที่ดินเราก็จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นครับ ซึ่งค่าใช้จ่ายหลักๆจะแบ่งได้เป็น 5 ประเภทใหญ่ๆนั่นก็คือ1)ค่าธรรมเนียม 2)ค่าจำนอง(กรณีมี) 3) ค่าอากร 4) ค่าภาษี หรือภาษีเงินได้นั่นเอง  และ 5) ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 
 
1.ค่าธรรมเนียมการโอน: ค่าธรรมเนียมการโอนเนี่ยจะคิดเป็นมูลค่า 2 % ของราคาประเมินทรัพย์สินนั้นนะครับ ซึ่งค่าธรรมเนียมที่คิด 2% ของราคาประเมินที่ดินเรา หากเรารู้ราคาประเมิน เราก็รู้ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้น อย่างเช่นค่าประเมินที่ดิน 1 แสนบาท เราก็นำ 1 แสนบาท คูณ 2% ได้เลย คิดออกมาได้เท่าไหร่ค่าก็คือค่าธรรมเนียมการโอน

โปรแกรมคำนวณภาษีอากร กรมที่ดิน http://lecs.dol.go.th/rcal/#/

หมายเหตุ โปรแกรมนี้ทางกรมที่ดินแจ้งว่าไม่สามารถใช้ยืนยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ เป็นเพียงแค่เครื่องมือที่ช่วยให้ประชาชนคำนวณเบื้องต้นเท่านั้น กรณีมีข้อสงสัยโปรดติดต่อสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
 
ซึ่งในกรมที่ดินเขาจะมีตารางราคาประเมินอยู่ ว่าที่ดินแถบนี้เขาจะประเมินให้ราคาเท่าไหร่ราคาประเมินตรงนี้ไม่ได้เกี่ยวข้องกับราคาขายหรือราคาประเมินธนาคารนะครับเป็นคนละส่วนกัน

การค้นหาราคาประเมิน จากกรมธนารักษ์ >เช็คออนไลน์
 
Q: ปกติแล้วค่าโอนเนี่ยใครเป็นคนซื้อก็จะออกค่าโอน?
A: โดยปกติแล้วกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้นะครับว่าใครต้องเป็นผู้เสียระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ตรงนี้อยู่ที่ว่าเราตกลงกันตอนซื้อขายครับว่าค่าโอน 2% เนี่ยใครจะเป็นผู้ออก ซึ่งทั้งหมดแล้วจะอยู่ที่ตามตกลงกันนะครับ
 
2. ค่าจดจำนอง: ในกรณีที่เราซื้อขายทรัพย์สินที่ดินคอนโดโดยการจดจำนองหรือการกู้สินเชื่อจากธนาคารนะครับแล้วจะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนองด้วยครับค่าธรรมเนียมการจดจำนองจะคิดเป็น 1% ของวงเงินการจดจำนองครับ หรือพูดง่ายๆคือถ้าเรากู้เงินซื้อบ้านนะครับเรากู้แบงค์มาเท่าไหร่แล้วจะเสีย 1%จากวงเงินที่เรากู้มาครับยกตัวอย่างเช่นเราซื้อบ้าน 2 ล้านบาท เรากู้เงินธนาคาร 100% หมายความว่าเรากู้เงิน 2 ล้านบาทเต็มจำนวนครับ ดังนั้นแล้วค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของ 2 ล้านบาทเอา 2 ล้านเป็นทุน 1% เลขที่ได้ออกมาก็คือ 20,000 ครับ

Q: ค่าจดจำนองใครเป็นคนจ่าย
A: โดยทั่วไปค่าจดจำนองจากผู้ซื้อจะเป็นผู้ออกนะครับเพราะผู้ซื้อเป็นคนที่ไปกู้และขอสินเชื่อมาเพราะฉะนั้นค่าจดจำนองอยากเป็นภาระของผู้ซื้อครับ

อย่างไรก็ตาม กรมที่ดินเขาจะคิดคำนวณให้เราอีกรอบอยู่ดีครับ เพียงแต่ว่าทุกคนควรจะคิดคำนวณเบื้องต้นได้ก่อนเพื่อที่เราจะสามารถเตรียมความพร้อมในทั้งเรื่องการจัดการเงินหรือเงินสำรองของเราให้พร้อมก่อนทำการไปโอนครับ มันจะได้ไม่กระทบกับแผนการเงินของเราในระยะยาวต่อไป
 
3.ค่าอากร คิด 0.5 % ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย คือราคาไหนเป็นราคาที่สูงกว่าใช้ราคานั้น อย่างเช่น ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1 แสนบาทแต่มาทำการซื้อขายกัน อยู่ที่ 300 บาท เราจะต้องนำ 300 บาท มาคูณ 0.5 % คิดออกมาเท่าไหร่ตรงนั้นคือราคาที่เราจะต้องเสียสำหรับค่าอากร 
 

4.ค่าภาษี ใช้ตามหลักเกณฑ์ของสรรพากร คิดแบบขั้นบันไดภาษีเลย หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองในส่วนของการหักค่าใช้จ่ายต่างๆนี้ จะคิดตามจำนวนมืการถือครองที่ตามตารางนี้

อย่างเช่นปีที่ 1 ร้อยละของเงินได้ ก็คือราคาประเมินหักที่ 92% ปีที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 6 ที่ 7 ลงมาตามตารางเลย ส่วนตั้งแต่ปีที่ 8 เป็นต้นไป ก็จะคิดอยู่ที่ 50% เลย
 
5.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ตรงนี้หากถือครองที่ดินเกิน 5 ปีไปแล้วตรงนี้ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือ แต่หากถือครองไม่เกิน 5 ปี คุณต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะ จะอยู่ที่ 3.3 % ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ราคาไหนสูงกว่าใช้ราคานั้น อย่างเช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 100 บาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 300 บาท ต้องนำ 300 บาท มาคุณ 3.3%  ก็จะได้ เป็นค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเลย

จะมีกรณีที่เราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ใช้ระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี ก็คือ การที่เราซื้อที่ดินพร้อมบ้านแล้วนำชื่อเราเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปีเท่านี้เราก็ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีกแล้ว