ในปัจจุบันการก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารที่อยู่อาศัยมีให้เห็นอยู่เสมอ โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้กําหนดขั้นตอนก่อนที่จะมีการดําเนินการไว้ชัดเจนว่า จะต้องยื่นขออนุญาต ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นในเขตพื้นที่ความรับผิดชอบทุกครั้ง และจะต้องดําเนินการให้ถูกต้องตามที่ได้รับ อนุญาตเท่านั้น
แต่อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติมีอยู่จํานวนไม่น้อย ที่เจ้าของอาคาร หรือผู้ครอบครองอาคารดําเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาตอันเป็นการก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารโดยฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร เป็นผลให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นใช้อํานาจตามมาตรา ๔๐ มาตรา ๔๑ และมาตรา ๔๒ แห่งพระราชบัญญัติควบคุม อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ “แก้ไขหรือรื้อถอนอาคารที่ผิดระเบียบได้“
สารบัญ
กฎหมายจัดการคดีต่อเติมบ้านอย่างไร ?
กล่าวคือตามหลักกฎหมายแล้ว เจ้าพนักงานจะต้องมีคําสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดําเนินการ ลูกจ้างหรือบริวารของบุคคลดังกล่าวระงับการกระทํา มีคําสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใด ๆ ของอาคารหรือบริเวณที่มีการกระทําดังกล่าวและจัดให้มีเครื่องหมายแสดงการห้ามนั้นไว้ในที่เปิดเผย มีคําสั่งให้ผู้ครอบครองอาคารรื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วน
สำหรับในกรณีสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอํานาจสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคําขออนุญาตหรือดําเนินการแก้ไข เปลี่ยนแปลงให้ถูกต้อง แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้หรือเจ้าของอาคารมิได้ปฏิบัติตามคําสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอํานาจสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครอง อาคาร ผู้ควบคุมงาน หรือผู้ดําเนินการ รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนได้ภายในระยะเวลาที่กําหนด
ใครเป็นผู้จัดการคดี ต่อเติมบ้าน ?
คำตอบคือ เจ้าพนักงานท้องถิ่นตามเขตที่บ้านของเราตั้งอยู่ เช่น ถ้าบ้านของท่านอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร ตามเขตที่พื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ส่วนถ้าเป็นต่างจังหวัด เราอยู่จังหวัดไหน ท่านก็แจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดที่ท่านเกิดปัญหาขึ้น
ปัญหาเจ้าพนักงานท้องถิ่น ไม่ให้ความเป็นธรรมหรือเพิกเฉย ?
ทั้งนี่ ได้มีปัญหาสำคัญยิ่งที่สำนักงานกฎหมายของเรามักได้รับฟังจากลูกความมาเป็นจำนวนมาก ว่าปัญหาที่บังคับใช้กฎหมายเหล่านี้มิได้นั้น มิใช่มาจากปัญหาการบังคับแก่เจ้าของที่ หากแต่เป็นปัญหา ผู้ถูกรบกวนสิทธิไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการใช้อํานาจของ “เจ้าพนักงานท้องถิ่น”แทน นั่นก็เนื่องจาก มีเจ้าของอาคารบางรายได้กระทําในลักษณะเดียวกัน แต่เจ้าพนักงานท้องถิ่นไม่ได้มีคําสั่งในลักษณะเดียวกัน หรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นไม่ดำเนินการใดๆตามที่ผู้เดือดร้อนเช่นท่านร้องขอ
วิธีแก้ไข ฟ้องคดีเองแทนการร้องเรียนไปยังพนักงานท้องถิ่น ?
ดังนั้น ทางเราจึงขอแนะนำให้ท่านหาทางออกกับเรื่องนี้โดยการ ฟ้องเป็นคดีแพ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เหตุละเมิดตามมาตรา 421 แก่เจ้าของอาคาร หรือผู้ครอบครองอาคารที่สร้างความเสียหายจากการก่อสร้างให้กับท่านแทน หรือในกรณีที่มีการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของท่าน ท่านสามารถใช้อำนาจตามกฎหมายในมาตรา ๑๓๑๐ ประกอบมาตรา ๑๓๑๔ บังคับให้คู่กรณีรื้อสิ่งปลูกสร้างของตนออกไป และหากท่านได้รับความไม่เป็นธรรมหรือความไม่เสมอภาคในการใช้อำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ควรร้องเรียนไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่าง ศูนย์ดำรงธรรมท้องถิ่นคลิกที่นี่ มิเช่นนั้นปัญหาจากเจ้าหน้าที่ดังกล่าวก็ยังคงเป็นปัญหาแบบหน่วยงานไทย ๆต่อไป
ท้ายนี้ แม้กฎหมายควบคุมอาคารเป็นกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองประโยชน์สาธารณะ ผู้ใดจะทําการ ก่อสร้าง ต่อเติมหรือดัดแปลงอาคาร จะต้องดําเนินการให้ต้องถูกต้องตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกําหนด หากมีการกระทําอันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็มีอํานาจตามพระราชบัญญัติควบคุม อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่จะออกคําสั่งให้ระงับการก่อสร้างดัดแปลงห้ามใช้อาคารหรือรื้อถอนอาคารได้ ตามที่กฎหมายกําหนด
เจ้าหน้าที่ของรัฐในการใช้อํานาจทางปกครอง จึงควรใช้อํานาจให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย และต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ ขั้นตอนที่กฎหมายกําหนดไว้ การใช้อํานาจทางปกครอง ที่ไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์หรือนอกเหนือจากที่กฎหมายให้อํานาจไว้ หรือการละเลยการปฎิบัติหน้าที่ ย่อมเป็นการกระทําที่ไม่ชอบด้วย กฎหมายและศาลปกครองมีอํานาจพิพากษาหรือคําสั่งเพิกถอน ทั้งสืบสวนเป็นคดีกับการใช้หรือไม่ใช้อํานาจเช่นนั้นได้
หากท่านกำลังมีปัญหาเกี่ยวกับ คดีก่อสร้าง ต่อเติมบ้าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา NATTAPATFIRM.COM ทีมงานทนายความมืออาชีพที่พร้อมรับฟัง ให้คำปรึกษา และเป็นตัวแทนอำนวยความยุติธรรมแก่คุณ ไม่ต้องลังเล ติดต่อเลย
รวมคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับ คดี ต่อเติมบ้าน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 356/2535
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตและมิได้เว้นที่ว่างอันปราศจากหลังคาปกคลุมโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 10 เมตรทุกด้าน จำเลยต่อสู้ว่าตามวันเวลาที่โจทก์กล่าวหาว่าจำเลยต่อเติมอาคารนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างอาคารเสร็จแล้ว คำให้การของจำเลยเท่ากับจำเลยยอมรับตามฟ้องว่าได้กระทำการฝ่าฝืน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 มาตรา 22 ซึ่งห้ามมิให้ผู้ใดดัดแปลงอาคาร เว้นแต่เจ้าของอาคารจะได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น กับยอมรับว่าจำเลย ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 80 ซึ่งบัญญัติให้อาคารที่โจทก์ต่อเติมต้องมีที่ว่าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตรทุกด้าน เมื่อจำเลยต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต จำเลยจะต้องรื้อถอนกรณีมิใช่เป็นเรื่องที่จำเลยก่อสร้างอาคารยังไม่เสร็จ และจำเลยจะต้องระงับการก่อสร้าง กฎหมายที่นำมาปรับคือมาตรา 42 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งการที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะฟ้องคดี ต่อ ศาลให้บังคับให้มีการรื้อถอนอาคารตามความในวรรคสามนั้นต้องผ่านขั้นตอนที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้รื้อถอนอาคารตามในวรรคหนึ่ง แล้วผู้รับคำสั่งไม่ปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ส่งคำสั่งให้จำเลยรื้อถอน อาคาร ที่ต่อเติมให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน และจำเลยได้รับหนังสือ แล้ว จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธในข้อนี้ เพียงแต่ปฏิเสธว่ามิได้รับ คำสั่ง ให้ ระงับ การก่อสร้างซึ่งเป็นคนละกรณี และเมื่ออาคารที่จำเลย ต่อเติมไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานครดังกล่าวได้ เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้ดำเนินการ ตามขั้นตอนแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารมาตรา 42 ครบถ้วนแล้ว โจทก์มี อำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมได้.
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 220/2538
แม้โจทก์ก่อสร้างตึกผิดพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯและเทศบัญญัติก็เป็นเรื่องที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องดำเนินการกับโจทก์จำเลยไม่มีสิทธิอ้างเหตุดังกล่าวก่อสร้างแผ่นเหล็กกั้นจนเป็นเหตุให้ปิดกั้นแสงแดดและทางลมที่จะเข้าตึกของโจทก์และแม้จำเลยจะก่อสร้างในเขตที่ดินของจำเลยก็เป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นเป็นการละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา421
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3685-3686/2546
เดิมที่ดินของโจทก์และของจำเลยต่างเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ค. ต่อมาบริษัท ค. ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ ๑๑ คูหา ด้านหลังอาคารมีรั้วคอนกรีตสูง ๒ เมตร เมื่อจำเลยซื้ออาคารมาแล้วได้ต่อเติมรั้วคอนกรีตซึ่งอยู่นอกโฉนดที่ดินที่ซื้อมาให้สูงขึ้นและมุงหลังคาเป็นส่วนหนึ่งของตัวอาคาร ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินมาภายหลังมีเนื้อที่ครอบคลุมรั้วคอนกรีตทั้งหมด ในกรณีรั้วคอนกรีตที่ได้มีการก่อสร้างไว้แล้วเดิม ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดที่จะยกขึ้นมาปรับแก่คดีได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบเคียงกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามป.พ.พ.มาตรา ๔ คือบทบัญญัติมาตรา ๑๓๑๐ ประกอบมาตรา ๑๓๑๔ ซึ่งบัญญัติให้เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างคือรั้วคอนกรีต โจทก์จึงเป็นเจ้าของรั้วคอนกรีตเดิม ส่วนรั้วคอนกรีตที่ต่อเติมให้สูงขึ้นและสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารของจำเลยที่ต่อเติมขึ้นภายหลังไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น หรือสร้างโรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างอื่นในที่ดินของผู้อื่น แม้จำเลยจะกระทำไปโดยสุจริตก็ไม่มีสิทธิใช้ที่ดินของโจทก์ได้ไม่ต้องด้วยมาตรา ๑๓๑๒ และมาตรา ๑๓๑๐ ประกอบมาตรา ๑๓๑๔ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป
