เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน
ที่ดิน เป็นทรัพย์สินมีค่า มีราคา และเพิ่มมูลค่ามากขึ้นตามกาลเวลาและปัจจัยอื่นอีกมากมาย ส่วนใหญ่ที่ดินจะถูกใช้ประโยชน์เป็น ที่อยู่อาศัย ใช้ทำ เกษตรกรรม และอุตสาหกรรม หรือใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์อื่นๆ รวมถึงเป็นหลักประกันแต่ละประเภทที่มีมูลค่ายิ่ง
สารบัญ
สิทธิในที่ดิน ตามความหมายของประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 คือ
1) กรรมสิทธิ์ หมายถึง ความเป็นเจ้าของ ซึ่งบุคคลอาจเป็นเจ้าของที่ดินได้ด้วยการมีกรรมสิทธิ์ โดยรัฐออก หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ให้
2) สิทธิครอบครอง หมายถึง สิทธิครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของ โดยการทําประโยชน์ หรือการถือครอง แต่ไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ โดยรัฐจะออก #หนังสือรับรองการทําประโยชน์ หรือหลักฐานที่เรียกชื่ออย่างอื่นให้.การใช้ประโยชน์ต่างๆ จากที่ดินขึ้นอยู่กับความต้องการ ความจำเป็น ซึ่งจะต้องคำนึงสิทธิในที่ดินที่เป็นเจ้าของอยู่ด้วย
รวมไปถึง การซื้อ – การขาย การโอน การจำนอง หรือค้ำประกัน ใช่ว่าเราจะสามารถทำได้กับที่ดินทุกประเภท สิ่งที่สำคัญไปกว่านั้นเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายที่เกิดจากความไม่รู้ หรือ รู้เท่าไม่ถึงการณ์ ตามมาหลังจากการทำธุรกรรมต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินซึ่งที่ดินบางประเภทก็ไม่สามารถซื้อ-ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันได้ แล้วอะไรที่กำหนดสิ่งต่างๆ ในเรื่องนี้ละ!?.
สิ่งที่เราต้องศึกษาและรู้ไว้ นั้นก็คือ!! เอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภท เอกสารสิทธิ์ และที่ดินนั้น ซื้อ-ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันได้หรือไม่ เพราะเอกสารสิทธิ์ในแต่ละประเภทนั้น มีความหนักแน่นในการรับรองความเป็นเจ้าของได้ไม่เท่ากัน ซึ่งนั่นจะทำให้การใช้ประโยชน์แตกต่างกันไป จึงควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้มั่นใจทุกครั้ง!!
ประเภทของเอกสารที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย โอน จำนองได้
1. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
เอกสารสิทธิ์ที่ดินน.ส.3 ก. ครุฑสีเขียวคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ โดยที่ดินจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง (นายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง) ถึงแม้จะมีขอบเขตชัดเจน แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนด ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้
2. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 , น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
เอกสารสิทธิ์ที่ดินน.ส.3, น.ส.3 ข. ครุฑสีดำคือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป พื้นที่จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือบางกรณีใช้ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
**ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ
3.โฉนดครุฑแดง โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง)
ที่ดินน.ส.4, น.ส.4จโฉนดครุฑแดงคือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายเพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้ที่เป็นเจ้าของ หากผู้ใดมีโฉนดไว้ในครอบครองก็ถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์
โฉนดที่ดินนับว่าเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ได้รับการรับรองจากทางราชการอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้
ประเภทของเอกสารที่ดิน ที่ ซื้อ ขาย โอน จำนอง “ไม่ได้“
1.เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดินส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงินคือ เอกสารสิทธิ์ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เป็น สิทธิในการทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เจ้าของมีเพียงสิทธิในการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อห้ามขาย ห้ามโอนขายสิทธิ์ให้คนอื่น ที่ไม่ใช่ทายาทของเจ้าของสิทธิ และหากทายาทได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
– ใช้เฉพาะงานเกษตรเท่านั้น จะใช้ทำประโยชน์อื่นไม่ได้
– ผู้ครอบครอบทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก.4-01 จะต้องมีฐานะยากจน
– ได้ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
– สามารถโอนได้ แบ่งแยกได้ มรดกตกทอดได้ ภายในครอบครัว (ตามเงื่อนไขรัฐ)
– ห้ามซื้อ-ขาย
– ให้เช่าได้ เพื่อการเกษตรเท่านั้น (ตามเงื่อนไขรัฐ)
– ไม่สามารถจำนองได้ ยกเว้น เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาติให้ใช้เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก 4-01 เป็นประกันได้
– มีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร
– สามารถคืนให้รัฐได้ หากไม่ต้องการใช้งานแล้ว
– เลิกงานเกษตรต้องคืนรัฐ
– ผิดเงื่อนไขรัฐยึดคืน
*ข้อสังเกตุ* เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะมีทั้งแบบที่เป็น ตราครุฑสีน้ำเงิน และตราครุฑสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน สังเกตง่ายๆ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ “โฉนดที่ดิน”
* ข้อควรระวัง* หากฝ่าฝืนไม่ทำตามระเบียบ ทางราชการสามารถยึดคืนได้ ที่ดินส.ป.ก. 4-01 อาจมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข การใช้งานและการครอบครองที่ดิน รอประกาศจากทางราชการ *** สอบถามเพิ่มเติม >> สำนักงานการปฎิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกร
2.เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.2 (ใบจอง)
เอกสารสิทธิ์ที่ดินใบจองน.ส.2 คือ เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยเอกสารใบจองนี้จะเป็นเอกสารที่แสดงว่าราชการยินยอมให้เราครอบครอบที่ดินได้(เป็นการชั่วคราว) ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน
โดยมีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง โดยประชาชาชนจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน
** ข้อควรระวัง** สำหรับการซื้อขายที่ดินประเภทนี้ คือที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ แต่สามารถตกทอดทางมรดกให้กับลูกหลานได้ ที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิมีสิทธินำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส.3 ก. / น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
3.ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่
เอกสารสิทธิ์ที่ดินภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์สืบทอดกันมาเป็นรุ่นต่อรุ่น เจ้าของที่ดินตัวจริง คือ รัฐ โดยอาจมีการให้ใช้สิทธิอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราว อาจมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น หรือภาษีอื่นๆจากผู้อยู่อาศัยเป็นการตอบแทน
4.ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดินสทก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากประชาชนผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น
ขอบคุณข้อมูลจาก บทความโดย มาดามโฮม madamhome.in.th
รูปภาพประกอบ โดย สำนักงานกิจการยุติธรรม justicechannel.org
ผู้รวบรวม โดย NATTAPATFIRM.COM
